TP.HCM mở rộng theo ba hướng chính: Đông, Nam và Tây Bắc. Mỗi hướng có một câu chuyện phát triển riêng, một mặt bằng giá riêng, một tệp cư dân và nhà đầu tư riêng. Hiểu rõ vị trí của khu Tây Bắc – nơi đặt Vinhomes Saigon Park – trong tương quan với hai khu vực còn lại sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá đúng tiềm năng dài hạn của vùng đất này.
Khu Đông – Vùng đất đã trưởng thành
Khu Đông TP.HCM, với tâm điểm là Thủ Đức, là khu vực phát triển sớm và mạnh nhất trong ba hướng mở rộng.
Hành trình của khu Đông bắt đầu từ những năm 2000 với các dự án như Phú Mỹ Hưng (giai đoạn đầu mở rộng sang Quận 2), tiếp đến là làn sóng các đại đô thị Vinhomes Central Park ven sông Sài Gòn, Vinhomes Grand Park ở Quận 9 cũ. Cộng thêm cú hích Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên và việc thành lập Thành phố Thủ Đức năm 2021, khu Đông đã hoàn tất quá trình “lột xác”.
Mặt bằng giá hiện tại tại khu Đông đã ở mức cao. Các phân khu cao cấp Vinhomes Grand Park giao dịch quanh vùng 60 – 85 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn ở các dòng đặc biệt. Vinhomes Central Park chạm ngưỡng giá top đầu thị trường TP.HCM.
Ưu điểm của khu Đông là độ chín – mọi tiện ích, cộng đồng, hạ tầng đã hoàn thiện. Nhược điểm là dư địa tăng giá không còn lớn như trước. Đầu tư vào khu Đông hôm nay là đầu tư vào một thị trường ổn định, khó “ăn lớn” như giai đoạn 2018 – 2022.
Khu Nam – Vùng đất của các “siêu dự án”
Khu Nam TP.HCM có một câu chuyện khác. Phú Mỹ Hưng là biểu tượng đầu tiên – đại đô thị kiểu mẫu của thành phố trong nhiều thập kỷ. Sau Phú Mỹ Hưng, khu Nam tiếp tục đón nhận các dự án quy mô lớn ở Nhà Bè, và gần đây nhất là Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ.
Đặc điểm của khu Nam là phân hóa rất cao. Vùng Phú Mỹ Hưng mặt bằng giá đã ở mức rất cao, gần như đã “thiết lập trần”. Vùng Nhà Bè mở rộng còn dư địa nhưng hạ tầng phát triển không đồng đều. Cần Giờ với Vinhomes Green Paradise lại là câu chuyện hoàn toàn khác – một siêu dự án tỷ đô đặt cược vào tương lai 10 – 20 năm tới.
Đầu tư vào khu Nam hiện tại đòi hỏi nhà đầu tư phân biệt rõ từng phân khúc. Mỗi vùng có rủi ro và tiềm năng khác nhau.
Khu Tây Bắc – Vùng trũng giá đang được kích hoạt
Khu Tây Bắc, với tâm điểm là Hóc Môn và một phần Củ Chi, có vị thế khác hẳn hai khu trên. Đây là vùng phát triển muộn nhất nhưng cũng là vùng còn nhiều dư địa nhất.
Mặt bằng giá đất hiện tại tại Hóc Môn còn ở mức rất “dễ thở” so với khu Đông và khu Nam. Đất nền mặt tiền ghi nhận trong khoảng 30 – 80 triệu đồng/m², đất trong hẻm khoảng 20 – 45 triệu đồng/m². Các sản phẩm nhà ở 70 – 100m² hiện có giá phổ biến 2,5 – 3,5 tỷ đồng/căn – mức mà khu Đông không thể có cho cùng diện tích và chất lượng.
Đây chính là yếu tố làm giới đầu tư gọi khu Tây Bắc là “vùng trũng giá” trên bản đồ TP.HCM. Cùng một số tiền, người mua tại khu Tây Bắc sở hữu được sản phẩm có diện tích lớn hơn, vị trí tốt hơn so với cùng số tiền đó tại Thủ Đức hay Quận 7.
Vinhomes Saigon Park xuất hiện đúng vào thời điểm vùng trũng này đang được kích hoạt bởi hàng loạt hạ tầng tỷ đô.
Yếu tố hạ tầng – Khoảng cách đang được xóa nhòa
Lý do khu Đông phát triển sớm hơn Tây Bắc trước đây nằm chủ yếu ở hạ tầng. Khu Đông được ưu tiên cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, đại lộ Phạm Văn Đồng, Metro số 1 từ rất sớm. Khu Tây Bắc trong nhiều năm chỉ có Quốc lộ 22 cũ, không có cao tốc, không có metro.
Tình thế đang thay đổi nhanh chóng. Cao tốc TP.HCM – Mộc Bài đang được triển khai. Đường Vành đai 3 đang khép kín đoạn qua Hóc Môn. Quốc lộ 22 được nâng cấp mở rộng. Metro số 2 Bến Thành – Tham Lương đang thi công và có lộ trình kéo dài về Hóc Môn ở các giai đoạn tiếp theo.
Khoảng cách hạ tầng giữa Tây Bắc và Đông đang được xóa nhòa. Khi Tây Bắc có đủ “bốn chân” hạ tầng (cao tốc, vành đai, quốc lộ, metro) tương đương khu Đông, mặt bằng giá cũng sẽ tự điều chỉnh theo hướng thu hẹp khoảng cách.
Đặt cược vào “vùng trũng” – Chiến lược của ai?
Mỗi khu vực có nhóm nhà đầu tư phù hợp riêng.
Khu Đông phù hợp với người tìm kiếm tài sản ổn định, cộng đồng đã hình thành, sẵn sàng chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn để đổi lấy độ an toàn cao. Đây là “trái phiếu” của thị trường BĐS TP.HCM.
Khu Nam phù hợp với người chọn lọc kỹ – biết phân biệt giữa Phú Mỹ Hưng đã chín, Nhà Bè đang lên và Cần Giờ là canh bạc dài hạn.
Khu Tây Bắc phù hợp với người sẵn sàng đặt cược sớm vào vùng đất đang chuyển mình. Rủi ro cao hơn khu Đông, nhưng tiềm năng tăng giá cũng lớn hơn nhiều lần. Đây là “cổ phiếu tăng trưởng” trong danh mục đầu tư BĐS.
Vinhomes Saigon Park đang là đại diện tiêu biểu nhất cho lựa chọn thứ ba này – vào sớm vùng đang lên, với chủ đầu tư đủ năng lực để biến tiềm năng thành thực tế.
